Подбор объектов-аналогов и анализ схожести их с оцениваемым объектом необходим для формирования оценщиком заключения о стоимости.
Выбор объектов-аналогов помимо сравнительного подхода необходим также при оценке на основе затратного подхода - методом замещения. Критерии выбора аналогов и методы внесения поправок изложены в главе 4 (п.п. 4.2.2.1.1). Однако для методов, основанных на продажах, выбор объектов-аналогов и элементы сравнения несколько отличаются от используемых в затратном подходе.
Установление сходства показателей, влияющих на стоимость, осуществляется последовательно по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство, параметрическое сходство. Функциональная тождественность объектов оценки и объектов-аналогов является необходимым условием при их выборе.
Технико-экономические показатели, используемые для определения степени сходства машин и оборудования:
1. Показатели назначения (функциональные).
2. Показатели производительности.
3. Показатели надежности.
4. Показатели автоматичности функционирования.
5. Показатели точности и стабильности функционирования, качества выполнения работ.
6. Показатели эргономические.
7. Показатели эстетические.
8. Показатели экономичности эксплуатации.
Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, определяется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения - это не только характеристики объектов сравнения, но и характеристики сделок, которые вызывают изменения в стоимости.
Элементы сравнения объединяются в группы:
1. Характеристики объекта:
o степень точности;
2. Состояние объекта:
o географическое нахождение места продажи;
o физическое расположение объекта внутри предприятия.
4. Условия рынка:
o спад или подъем;
o соотношение спроса и предложения.
5. Условия продажи:
o время продажи;
o размер партии товара (для новых объектов);
o мотивации продажи;
o место продажи (разница в ценах на демонтаж и транспортировку);
o предпосылки использования - перепродажа или длительное использование;
o среднее время рыночной экспозиции.
6. Характеристики цен объектов-аналогов:
o наличие льготного кредитования;
o наличие в цене транспортных и иных издержек продавца;
o характер цены по источнику происхождения - цена сделки или цена предложения.
Для цены сделки сравниваются:
1. вид и цель сделки: покупка потребителем для использования, покупка дилером для перепродажи;
2. источник информации.
Для цены предложения сравниваются:
1. вид цены: цена производителя, цена дилера, цена внешнеторговой фирмы;
2. источник информации.
Для объектов-аналогов вторичного рынка необходимо указывать не только степень износа, но и действительные технические характеристики, в том числе и степень точности оборудования.
Скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки определяется по формуле:
Са = Ц х Кмо/ (1 - Кфа) х К1 х К2 х К3 х . х Кi ± Сдоп
Са - скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки;
Ц - цена продажи объекта-аналога;
Кмо - индекс изменения стоимости аналога за период с момента выпуска до момента оценки (коэффициент момента оценки);
Кфа - коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;
K1, K2, К3. Кi - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога;
Сдоп - стоимость дополнительных устройств, наличием или отсутствием которых отличаются оцениваемый объект и объекты-аналоги. Сдоп вычитается, если аналог по своим характеристикам превосходит объект оценки, или прибавляется, если аналог уступает по своим характеристикам.
Корректирующие коэффициенты рассчитываются по следующим формулам:
Если технические параметры отличаются не более чем на 20%, то Кi = Ni/ Nai
Если параметры отличаются более чем на 20%, то Ki = (Ni/ Nai) n
Ni и Nai - значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога;
п - показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе («коэффициент торможения», коэффициент Чилтона).
Стоимость оцениваемого объекта с учетом его физического износа определяется по формуле:
С - искомая стоимость объекта оценки;
Kф - коэффициент физического износа оцениваемого объекта на момент оценки.
Дата добавления: 2015-01-05 ; просмотров: 22 ; Нарушение авторских прав
© 2018